Immobilier locatif : MaPrimeRénov, DPE, frais d’agence… les changements à connaître

L’immobilier locatif séduit toujours les investisseurs, pourtant, face à la multiplication et à l’évolution permanente des réglementations, il devient de plus en plus complexe de s’y retrouver. Faisons un état des lieux !

 

 

L’aide MaPrimeRénov réouvre, mais avec des conditions plus strictes 

MaPrimeRénov’ est une aide financière de l’État français destinée à soutenir la rénovation énergétique des logements (isolation, chauffage, ventilation, etc.). Le montant de l’aide varie selon l’ampleur des travaux réalisés.

En raison d’un trop grand nombre de dossiers et pour lutter contre les fraudes, le gouvernement avait décidé, le 23 juin 2025, de suspendre temporairement le dispositif MaPrimeRénov’ pour les rénovations d’ampleur (appelé parcours accompagné), c’est-à-dire les projets comportant au moins deux postes de travaux d’isolation et permettant un gain d’au moins 2 classes au DPE (diagnostic de performance énergétique).

Depuis le 30 septembre 2025, la plateforme de dépôt des dossiers MaPrimeRénov’ parcours accompagné est de nouveau accessible, mais les conditions sont désormais plus restrictives.

Seuls 13 000 nouveaux dossiers sont acceptés jusqu’à la fin de l’année. Les ménages très modestes sont prioritaires : pour être éligible, votre revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser pour une personne seule 17 173 € en province, ou 23 768 € en Île-de-France. Pour un foyer de 4 personnes (2 adultes, 2 enfants) le revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser 35 285 € en province, ou 48 914 € en Île-de-France. En fonction du nombre de demandes déposées par les ménages très modestes, les ménages modestes pourraient ensuite avoir accès au dispositif avant le 31 décembre 2025.

Par ailleurs, le plafond des travaux éligibles à MaPrimeRénov’ a été revu à la baisse. Alors qu’il atteignait 70 000 € avant la suspension pour des travaux permettant un gain de 4 classes au DPE, il est désormais fixé à 30 000 € pour une amélioration de 2 classes au DPE, et à 40 000 € pour une amélioration de 3 classes au DPE.

Le bonus de 10 % accordé pour les logements considérés comme passoire énergétique a été supprimé.

Bon à savoir : bien que le dispositif soit officiellement réactivé, il est parfois difficile de déposer un nouveau dossier sur la plateforme maprimerenov.gouv.fr

 

 

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) 

Le DPE permet d’avoir des renseignements sur la performance énergétique du logement, son niveau d’isolation et les coûts futurs de chauffage d’un logement.

Il est obligatoire :

• pour la vente/l’acquisition d’un immobilier : il est indispensable au futur acquéreur pour évaluer la qualité énergétique du bien et anticiper d’éventuels travaux ;
• en matière de location : les biens classés G sont exclus du marché locatif depuis le 1^er janvier 2025, les logements classés F le seront également le 1^er janvier 2028. Les propriétaires doivent donc réaliser les travaux nécessaires pour proposer leur bien à la location.

Le DPE permet également de planifier les travaux et d’évaluer leur financement, notamment pour accéder aux aides à la rénovation énergétique comme MaPrimeRénov. Le choix du diagnostiqueur est déterminant pour garantir la fiabilité du DPE. Un annuaire des diagnostiqueurs certifiés est disponible sur le site du ministère de la Transition écologique. Il est aussi possible de vous renseigner auprès des recommandations locales afin de trouver un professionnel de confiance.

Bon à savoir : chaque DPE est identifiable avec un numéro unique (ou QR code) qui permet de vérifier sa validité sur le site de l’ADEME. De la même façon, le certificat du diagnostiqueur comporte un QR code permettant de confirmer que le professionnel est bien certifié et inscrit dans l’annuaire officiel.

 

 

Travaux et financement : anticiper l’impact des travaux 

Lors de l’achat d’un bien immobilier locatif, il est souvent judicieux d’inclure le coût des travaux dans le plan de financement global. Cela permet de mieux anticiper leur impact financier et d’optimiser la rentabilité d’un projet immobilier.

Les banques peuvent financer tout ou partie des travaux en les intégrant au prêt immobilier principal. Cette solution est intéressante, car son taux d’intérêt est plus avantageux que celui d’un crédit à la consommation et vous aurez la possibilité de débloquer les fonds progressivement au fur et à mesure de l’avancement des travaux et de la présentation de factures.

Il est important de bien chiffrer les travaux avant la demande de financement, en s’appuyant sur des devis précis. Cela permettra à la banque d’évaluer le coût total du projet et d’adapter la durée et le montant du prêt. Aussi, un budget prévisionnel de l’investissement est pertinent afin de calculer la rentabilité globale de l’investissement.

Bon à savoir : les travaux peuvent également être déductibles dans certains régimes fiscaux (déficit foncier, dispositif Denormandie, etc.). Cette dimension fiscale peut améliorer la rentabilité nette et doit être étudiée en parallèle du montage financier.

 

 

Location : les frais d’agence augmentent à partir du 1^er janvier 2026

Depuis la loi ALUR de 2014, les honoraires des agents immobiliers facturés aux locataires sont plafonnés. Ces plafonds, inchangés depuis 11 ans, seront réévalués pour les baux signés à compter du 1^er janvier 2026 en fonction de l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL) entre le troisième trimestre 2024 (144,51) et le troisième trimestre 2025 (145,77), soit +0,87 %.

Ainsi, les plafonds des honoraires facturés pour les baux signés à compter du 1^er janvier 2026 seront de :

• 12,10 €/m² maximum en zone très tendue (ex : Paris et sa banlieue, certaines communes des alpes maritimes, etc.) (contre 12 €/m² précédemment) ;
• 10,09 €/m² dans les zones dites tendues (contre 10 €/m² précédemment) ;
• 8,07 €/m² dans le reste du territoire (contre 8 €/m² précédemment).

Ils s’appliqueront aux frais liés à la visite, à la constitution du dossier et à la rédaction du contrat de bail pour les nouveaux baux signés à partir du 1er janvier 2026. Un complément de maximum 3,03 €/m² (contre 3 €/m² précédemment) pourra être ajouté pour l’établissement de l’état des lieux, quelle que soit la zone géographique.

Même si ces hausses sont modestes, elles viennent s’ajouter à un marché locatif déjà très tendu, marqué par la hausse des loyers, la pénurie de logements dans les grandes villes et les difficultés croissantes d’accès au logement. La loi de finances pour 2026, en cours d’examen au Parlement, sera peut-être porteuse de mesures permettant de fluidifier le marché immobilier (assouplissement de la fiscalité sur la vente d’une résidence secondaire, statut du bailleur privé, etc.).

Cordialement,

L’équipe d’AIC Patrimoine