Location meublée : à quoi devez-vous vous attendre pour 2025 ?

La fiscalité applicable à la location meublée ne cesse de faire couler de l’encre… Si vous louez ponctuellement votre résidence principale ou secondaire ou encore si vous êtes propriétaire d’un logement que mettez en location de courte durée, les multiples changements de fiscalité de ces douze derniers mois ne vous ont sûrement pas échappés. Et si les règles se clarifiaient enfin pour 2025 ? Faisons le point.

Quelle fiscalité pour vos loyers perçus en 2025 ?

Le régime fiscal applicable aux différents types de locations meublées s’est complexifié. Avant de s’intéresser au régime d’imposition qui vous est applicable, vous devez déterminer la catégorie de location à laquelle vous vous rattachez :

• Location d’un meublé de tourisme : il s’agit des logements que vous proposez à la location pour de courtes durées à des vacanciers (à la semaine ou au week-end). Ces locations sont dites « saisonnières ». Vous entrez également dans cette catégorie de revenus lorsque vous louez de façon ponctuelle votre résidence principale ou secondaire.

Ces locations peuvent faire l’objet d’un classement auprès d’Atout France. Ce classement n’est pas obligatoire mais il indique au client un niveau de confort et de prestation en attribuant des étoiles (1 à 5) et de bénéficier de certains avantages fiscaux.

• Location d’une chambre d’hôtes : il s’agit ici d’assortir la location d’une partie de votre résidence principale ou secondaire de prestations comme le petit-déjeuner, le nettoyage des locaux, la fourniture du linge de maison ou la réception des clients.
• Autre location meublée : il s’agit ici des logements occupés à titre de résidence principale par leur locataire. Tel est notamment le cas si vous louez votre logement à un étudiant.

Maintenant que vous connaissez la catégorie fiscale à laquelle votre location se rapporte, voyons les différentes règles d’imposition qui vous seront applicables dès le 1^er janvier 2025.

Il existe deux régimes d’imposition :

• Le micro-BIC : vous déduisez des recettes encaissées des charges forfaitaires selon la catégorie de location à laquelle vous vous rattachez. Ce régime ne s’applique qu’aux propriétaires ayant des recettes inférieures au seuil allant de 15 000 à 188 700 € en fonction de la catégorie de location :

• Le réel : vous déduisez des recettes encaissées l’intégralité des charges que vous avez supportées (exemple : intérêts d’emprunt, frais d’assurance, taxe foncière, amortissements). Ce régime s’applique de plein droit si vous avez dépassé les seuils de revenus du micro-BIC. Vous pouvez également opter pour ce régime si vous n’avez pas dépassé les seuils de revenus du micro-BIC, s’il vous est plus favorable que le micro-BIC.

Les nouvelles règles d’imposition sont simplifiées :

• L’imposition des revenus tirés de la location d’un meublé de tourisme classé, d’une chambre d’hôtes et d’un bien à usage de résidence principale du locataire est unifiée : lorsque les recettes sont inférieures à 77 700 €, vous pouvez bénéficier d’un abattement de 50 %.
• L’imposition d’un meublé de tourisme non classé est alignée sur les règles applicables aux logements loués vides de meubles, dits « nus » : lorsque les recettes sont inférieures à 15 000 €, vous pouvez bénéficier d’un abattement de 30 %.

Exemple – Impact de ces évolutions sur votre imposition :
Vous louez une chambre de votre résidence principale à des vacanciers, vous les accueillez et leur offrez le petit-déjeuner, la fourniture du linge de maison ainsi que le nettoyage des locaux. Cette location, qualifiée de chambre d’hôtes, vous a permis de percevoir 10 000 € de revenus.
– en 2024 : 10 000 € x (1 – 71 %) = 2 900 € de loyers taxables ;
– en 2025 : 10 000 € x (1 – 50 %) = 5 000 € de loyers taxables.
Si votre tranche marginale d’imposition est de 30 %, vous payerez 630 € d’impôts supplémentaires en 2025 en comparaison à 2024.

La fiscalité des locations meublées est source d’incertitudes. Il peut être opportun de prévoir la mise en place d’une comptabilité à compter de 2025 lorsque vos revenus locatifs 2024 ont dépassé les nouveaux seuils du régime micro-BIC ou, a minima, conserver les pièces justificatives permettent d’élaborer une comptabilité. Pour cause : le régime réel BIC implique la tenue d’une comptabilité annuelle.

Quelle fiscalité si vous cédez un logement loué meublé en 2025 ?

Le projet de loi de finances pour 2025 se penche, une nouvelle fois, sur le régime fiscal des loueurs en meublés… cette fois-ci en s’attaquant au régime d’imposition de la plus-value dégagée lors de la revente du bien !

À partir du 1ᵉʳ janvier 2025, la plus-value imposable devrait être calculée par la différence entre le prix de cession et le prix d’achat, lui-même diminué des amortissements déduits. La diminution du prix d’acquisition viendra mécaniquement augmenter la plus-value imposable, et donc l’impôt dû.

Pour rappel, si vous réalisez une vente avant le 31 décembre 2024, la base d’imposition est la simple différence entre le prix de vente et le prix d’achat.

L’amortissement késako ? Il s’agit d’une notion comptable. Pour connaître son montant, vous devez connaître la valeur de votre bien (hors terrain) et la diviser par la durée d’utilisation estimée (en pratique, d’une vingtaine d’années pour la location meublée). Ainsi, vous amortissez annuellement 5 % de la valeur de votre bien.

Lorsque vous êtes au régime réel des BIC, cette charge « fictive » diminue chaque année vos revenus et gomme, en tout ou partie, votre imposition.

Exemple – Impact de cette évolution sur votre imposition :
Vous avez acquis un logement pour un montant de 100 000 €. Après plusieurs années de mise en location, ce bien est mis en vente alors qu’il a été amorti à hauteur de 30 000 €. Vous trouvez un acquéreur prêt à acquérir votre bien pour 150 000 €. Le montant de la plus-value imposable est schématiquement* le suivant :
– en 2024 : 150 000 € – 100 000 € = 50 000 € ;
– en 2025 : 150 000 € – (100 000 € – 30 000 €) = 80 000 €.
L’assiette de la plus-value immobilière est augmentée des amortissements déduits, soit 30 000 €.
^{*Pour simplifier l’exemple, n’ont pas été pris en compte : le forfait travaux de 15 %, le forfait pour frais d’acquisition de 7,5 %, les abattements applicables sur l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux selon la durée de détention du bien. Ces règles restent inchangées.}