Et si vous investissiez dans l’immobilier locatif ancien pour bénéficier d’avantages fiscaux !

L’investissement dans l’immobilier locatif ancien est facilité par des aides fiscales pour permettre le financement des travaux de rénovation. Plusieurs options : le nouveau Pinel rénovation, ou plus communément appelé le « Pinel Denormandie » ou le traditionnel mécanisme du déficit foncier. Que privilégier pour 2020 ?

Le Pinel Denormandie, vous connaissez ? 

Ce dispositif vous permet d’obtenir une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 63 000 € sur une période de 12 ans. Pour en bénéficier, rien de plus simple :

  1. acquérir un logement ancien dans l’une des 222 villes qui font l’objet d’un plan dit « Action Cœur de ville »,
  2. effectuer des travaux de rénovation d’un montant minimum de 25 % de l’investissement,
  3. louer le bien pendant au moins 6 ans en respectant des plafonds de loyer et en proposant le logement à des locataires aux ressources « limitées ».

Par exemple : Pour un investissement global de 160 000 €, le foncier pourra représenter au maximum 120 000 € et les travaux devront représenter au minimum 40 000 € (25 % du coût total de l’opération).

La réduction d’impôt Denormandie est plafonnée à un investissement maximum de 300 000 € (travaux compris).

Le classique jeu du déficit foncier 

Un déficit foncier est constaté dès lors que les charges relatives aux biens loués sont supérieures aux revenus encaissés.

Parmi ces charges, nous retrouvons la taxe foncière, les primes d’assurance, les intérêts d’emprunt mais surtout les charges de travaux d’amélioration et d’entretien (les dépenses d’agrandissement et de construction ne sont pas prises en compte).

Le déficit constaté va venir diminuer vos autres revenus imposables : jusqu’à 10 700 € de déficit, c’est l’ensemble de vos autres revenus qui sont « effacés », le surplus de déficit pourra s’imputer sur les revenus fonciers encaissés des 10 prochaines années.

L’avantage ? Il élimine l’impôt qui pourrait être dû sur les loyers et même sur vos autres revenus. Ce mécanisme peut surtout faire baisser votre taux moyen d’imposition.

Attention : Le déficit foncier sera pleinement efficace pour les biens acquis cette année, en raison de l’année blanche. Les biens acquis avant 2019 ne peuvent en profiter qu’à moitié, sauf circonstances particulières. Retour à la normale prévu en 2020 !

Vous avez des interrogations sur la mise en place d’une opération de déficit foncier ou d’un Pinel Denormandie ? N’hésitez pas à nous contacter à nos bureaux de Rennes, Pau et Paris, nous sommes à votre disposition pour vous guider vers les bonnes décisions patrimoniales.

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